ホームインスペクションとは？

ホームインスペクションとは？

「不具合事象のある住宅ではないか」
「買ったあと、いつごろ、どこに、
いくらくらいのお金がかかるのか」
「あと何年くらいもつのか」

住宅を購入する際に、「ホームインスペクション（住宅診断）」を利用するケースが増えています。
「ホームインスペクション（住宅診断）」とは、住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が、第三者的な立場からまた専門家の見地から、住宅の劣化状況、不具合事象の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。
目視により、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下、設備などの状態を診断するのが基本です。
ホームインスペクター（住宅診断士）は住宅の「かかりつけのお医者さん」です。
アメリカでは州によって異なりますが、取引全体の70〜90%の割合でホームインスペクションが行われ、すでに常識となっています。
日本でも2000年頃にホームインスペクションが形作られ、新築住宅と中古住宅それぞれの流通において活用され始めており、一戸建て・マンション・賃貸アパート・店舗など幅広い建物種別で使われています。

宅地建物取引業法改正

2018（平成30）年4月施行の宅地建物取引業法改正により、宅建業者に以下の3つの義務が課されました。

• 媒介契約締結時：インスペクション（建物状況調査）業者のあっせんの可否を告知し、依頼者の意向に応じてあっせんする　
• 重要事項説明時：インスペクションの結果を買主に説明する　
• 売買契約締結時：建物の状態を売主と買主が相互に確認し、その内容を双方に書面で交付する　

建物状況調査とホームインスペクションの違い

宅建業法に定められた「建物状況調査」とはどう違うのでしょうか。「インスペクション」はよく住宅インスペクション、ホームインスペクション、住宅診断などの言葉が使われていますが、全て「住宅に施す検査全般」のことを指しています。

対して「建物状況調査」は【宅建業法において定められた基準に基づいた検査】のことを指しています。今まで実施されていた「インスペクション」は、業者ごとに内容や基準が異なるなど、検査内容や検査員の資格の有無などが明確でなかったため、検査員の技術力や検査基準、並びに検査方法の指針を示した「既存住宅インスペクション・ガイドライン」が国土交通省により定められた経緯があります。

最近では、無料で建物状況調査を手配する売主側の不動産会社も増えており、売買契約の前に建物の基礎、外壁等のひび割れ、雨漏りなどの有無を調べますが、調査範囲や項目は少なく、利用目的に合った調査なのかをしっかり確認する必要があります。

• 「建物状況調査」とは中古住宅の状況を把握するために、国が定めた既存（中古）住宅の調査で国が登録した講習を修了した建築士が実施します。
• 「ホームインスペクション（住宅診断）」は、国土交通省の「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を元に各調査会社が新築やリフォームにも実施している住宅調査です

インスペクションを実施するメリットとは？

不動産を売買（売主・買主）のメリット

不動産の売買（売主・買主）のメリット。

• 売主は物件をスムーズ・高値で売却できる確率が上がる
• 買主は安心して取引を進められる
• 引き渡し後にトラブル発生のリスクを下げられる
• 購入後のコスト管理がしやすい

それぞれのメリットについて詳しく解説します。

物件をスムーズ・高値で売却できる確率が上がる

インスペクションを行うことで、物件をスムーズかつ高値で売却できる確率が上がります。不具合の有無や瑕疵の責任の範囲が明らかにしておくことで、買主は安心して物件の購入を決断できるため、スムーズに取引できるでしょう。また、検査基準に適合していれば買主が安心して購入できるため、高値で売り出しても取引してもらいやすくなります。

つまり「インスペクション付き物件」として販売することで、取引を有利に進められます。

安心して取引を進められる

買主にとって、インスペクションを実施する最大のメリットといえば、取引における安心を担保できることでしょう。なぜなら、入居後に不具合や欠陥が見つかることはリスクでしかなく、その不安を事前に解消できれば円滑に取引を進められるためです。

また、中古住宅の保証には、統一された基準がありません。そのため、契約によっては、トラブルが発生しても十分な保証が得られない可能性があります。しかし、契約前にインスペクションを実施し、問題点を洗い出しておくと、トラブルを回避することも可能になります。

引き渡し後にトラブル発生のリスクを下げられる

売主はインスペクションを行うことで、引き渡し後のトラブルが軽減できます。具体的なトラブル内容を挙げるとすると、引き渡し後に雨漏りや水漏れなどの不具合が発生して修繕費を買主から請求されるなどです。

売却する前に修繕の必要な箇所や不具合の状態などを把握しておけば、想定外の出費が発生する可能性を抑えられます。また、買主に物件の状態を説明したうえで取引するため、引き渡し後にクレームが入る心配もありません。引き渡し後に思わぬトラブルが発生しないように、事前にインスペクションを行っておくと安心です。

よって、専門家が第三者の立場から行う検査により、潜んでいるリスクを把握できることが、安心で安全な取引につながるのです。

購入後のコスト管理がしやすい

インスペクションを実施しておくと、購入後に必要な予算がある程度わかることから、コスト管理がしやすくなります。

インスペクションの実施することによって、建物の機能が不足する部分や修繕が必要な部分のコンディションを顕在化できるようになります。また、劣化状況を知ることで、購入後の維持管理やメンテナンスの計画しやすくなります。

購入時点で、その後に必要なコストプランを見通せることは、安心して物件を選ぶための優位性といえます。

このほか、補助金制度を利用して、インスペクションを実施できるケースがある点でも注目です。例えば、「長期優良住宅化リフォーム推進事業」は、インスペクションの実施が条件のひとつとなっており、住宅所有者は最大で250万円（令和5年度）の補助金が受けることができます。

瑕疵保証保険が利用できる

通常、中古一戸建て住宅の個人間（不動産業者を除く）による売買には保証が付かないケースが６割もあると言われています。いわゆる「現状渡し」です。

中古住宅ではインスペクションの実施により検査に適合すると、瑕疵保険（既存住宅瑕疵保証保険）を利用することが可能となります。

瑕疵保険とは、取引後の瑕疵（重大な不具合や欠陥など）によって生じた損害について、保険金が支払われる保険制度のことです。取引後に発生する瑕疵は、売主や買主のいずれの立場にとってもリスクとなり得ます。

しかし、瑕疵保険に加入しておくことで、その補修にかかった費用を保険金で賄えるようになるのです。保険の対象となる瑕疵には一定の範囲が定められているものの、経済的なリスクに備えられることは大きな安心材料となります。

そして、この瑕疵保険へ加入するには、事前検査としてインスペクションを受け、必要とされる基準に合格しなくてはなりません。

つまり、インスペクションの実施によりコンディションを把握できるうえ、さらに瑕疵保険への加入で経済的な備えができるという、より安全な取引が可能となるわけです。

当社は、国土交通大臣指定の数少ない住宅瑕疵担保責任保険法人である株式会社ハウスジーメンの検査会社登録及びリフォーム事業者登録をさせて頂いています。