既存住宅瑕疵保険とは

既存住宅瑕疵保険とは

中古住宅の売買における瑕疵保険とは、取引後の瑕疵（重大な不具合や欠陥など）によって生じた損害について、保険金が支払われる保険制度のことをいいます。

新築住宅では、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、引き渡しから10年間の「契約不適合責任」が保証されています。「契約不適合責任」とは、引き渡し後に契約に適合しない内容が見つかった場合、売主が負わなければならない責任のことです。

しかし、中古住宅の場合、保証について統一された基準は設けられていません。売主が宅建業者の場合は、「宅地建物取引業法」により引き渡しから2年以上の「契約不適合責任」を負わなければならないことが定められていますが、売主が個人の場合は、引き渡しから3ヶ月であったり、場合によっては免責とするなど、特約によって内容にバラつきがあります。

以上のように、中古住宅を購入するときには、不具合が見つかっても保証に不安があり、補修が発生した場合の費用負担はリスクとなり得ます。よって、瑕疵保険への加入は、購入後に起こるかもしれないリスクへの対策となります。

瑕疵保険の費用・相場はいくら？

瑕疵保険の加入料金は、その加入期間や保険金額によって違いがありますが、検査料と保険料の合計で6～1０万円が目安となります。

瑕疵保険加入のメリット

建物の欠陥・不具合を保険金で補える

瑕疵保険の最大のメリットといえば、不具合があった場合の補修費用を保険金で補えることです。住宅は、経年とともに劣化するため、適切にメンテナンスをしながら維持していかなければなりません。

しかし、中古住宅を購入するときには、どのような状態にあるのか第三者が把握することはきわめて難しく、不具合や欠陥など「契約不適合」を抱えている中古住宅を購入してしまう可能性があるということです。

万が一、新しい生活が始まった後に「契約不適合」が見つかり、その保証が得られない場合は、経済的なリスクとなります。そのリスクを補う方法のひとつが瑕疵保険への加入です。

住宅ローン控除の対象になる？

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、一定の要件を満たすことにより、ローン残高に応じて所得税の還付を受けられる制度です。 この制度では、中古住宅においても一定の要件を満たせば控除の対象とされています。

税制改正により、主な改正点は、住宅ローン控除の制度の適用期限を4年間延長して2025年までとすること、控除率が1％から0.7％に引き下げることなどです。

また、従来は、耐火住宅築25年以内、非耐火住宅築20年以内という築年数の要件がありましたが、今年度より廃止となり、「新耐震基準に適合している住宅であること」が要件に加わりました。これにより、1982年（昭和57年）以後に建築された住宅は適合とみなされ、証明書不要で控除の対象となり、築年数に関する要件は大幅に緩和されたといえます。

「建築後20年以内に取得すること（マンション等の耐火建築物なら25年以内）」という要件がありますが、これに該当しなくとも以下の３点のうち１つの書類を取得できれば、住宅ローン控除の対象となりえます。

• 耐震基準適合証明書
• 既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書
• 建設住宅性能評価書

木造住宅や軽量鉄骨造なら築２０年超、鉄骨造や鉄筋コンクリート造なら築２５年超の場合に上の書類が必要だと覚えておくとよいでしょう。

この３点のうち現実的に取得を目指すことが多いのは、「耐震基準適合証明書」と「既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書」の２つです。しかし、この２つなら容易に取得できるかといえばそういうわけでもありません。残念ながらいずれも現場検査や審査の結果、不適合となることの方が多いため、あきらめざるを得ない物件も多いです。

既存住宅瑕疵保険の概要

保険期間

住宅の引渡日から 5年間、2年間または1年間

引渡しまでに現場検査に適合しなかった場合は、保険期間は現場検査の適合日から開始します。

※引渡後リフォームタイプで着工前の現場検査に適合しなかった場合は工事完了後の現場検査の適合日。ただし、工事完了後の現場検査を写真確認で行う場合は、保険期間はリフォーム工事の完了日から開始します。

保険金額（支払い限度額）

保険期間5年間の保険契約	1,000万円
上記以外の保険契約	1,000万円または500万円

保険事故と担保期間

住宅の基本構造部分の瑕疵が原因で事故が発生した場合に、修補等に必要となる費用を対象に保険金を支払います。

（★は戸単位タイプでは対象にできません）

区分	保険事故	保険事故の具体的事象	担保期間
標準	構造躯体部分が基本的な耐力性能を満たさない場合	●梁や床版のたわみ・傾斜 ●基礎の不同沈下	保険期間に同じ
	雨水の浸入を防止する部分が基本的な防水性能を満たさない場合	●屋根からの雨水浸入（雨漏れ） ●ベランダ・窓廻りからの雨水浸入（雨漏れ）
オプション	給排水管路が通常有すべき性能を満たさない場合（共同住宅の取扱い等について下記参照）	●排水管路からの漏水 ●汚水管の勾配不足による詰まり
	★住宅設備の機能が失われた場合	●取付不良による電気設備の機能停止 ●取付不良によるガス管の機能停止
	リフォームを実施した部分が通常必要とされる性能を満たさない場合	●トイレの取付不良による不具合 ●施工不良によるクロス等の剥がれ	２年または１年